《新聞週刊》文章:限制房貸只是權宜之計
6月13日,在市場猜測了許久之後,中國人民銀行發布了《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》。該通知涉及的內容,幾乎涵蓋了房地產信貸的全過程,而其中的關鍵詞十分明確:抬高房貸門檻。
針對這項出臺後仍面臨諸多爭議的政策,本刊專訪了著名房地產諮詢公司戴德梁行的助理董事陳學軍。
政策可能會帶來房價上漲
新聞週刊:對於「收縮房貸」的爭論至今仍然沒有停止,你認為這次政策調整的目的是什麼?
陳學軍:我們認為出臺此項通知不是為了打壓整個房地產行業,而是為「結構調整」拉開序幕。這些政策都不是頭一回,2002年2季度的貨幣政策執行報告提醒已經防範房地產過熱引發金融風險。今年,國務院主管部委接連出招,從對房地產走勢三個最大影響因素--資金、土地和項目審批入手,三管齊下,迫使被認為是「過熱」的房地產業實現「軟著陸」。這些動作的目的都非常的明確:規避銀行風險,引導房地產業走向良性發展。
新聞週刊:為什麼政令頻出效果卻不盡人意?
陳學軍:首先這種政策的前提是,銀行沒有或缺乏能力去控制風險,這樣就必須藉助這一紙政令去規避風險。事實上,行政性命令的結果往往收效甚微。因為對於商業銀行而言,找到一個良好的項目是非常不易的,所以銀行會非常願意貸款出去的。那麼這種市場壓力就消解了行政命令的影響力。
新聞週刊:您認為收縮房貸能在多大程度上達到初衷?
陳學軍:我想這個政策只能是權益之計,因為良好的願望未必能帶來良好的結果。在金融改革日益推進之時,銀行無法迴避來自市場化的壓力。
我們認為這個政策會帶來房價上漲。因為很多發展商會因為不符合《通知》的要求而無法得到貸款,這樣會減少住房的供應量,而同時,房屋的需求是剛性的,這樣會最終抬高房價。如此以來,中底層收益者並不能得到真正的實惠,而高收入者卻根本不會受到政策的影響。這樣就違背了政策制定者的初衷。
新聞週刊:對於銀行業的利弊如何?
陳學軍:好處就是,銀行「被動」地失去了一些產生呆壞賬的機會。但是,央行這一政策將使銀行房地產貸款業務受到一定的控制,從而引起銀行利潤下降。
我們具體分析,目前80%的房地產開發商達不到自有資金的要求,他們的貸款會影響到銀行的利息收益;而消費類的住房貸款也因為對於第二套住房的限制而受影響。
有人從另一層面認為該政策重點為窮人服務而排斥富人,進而這種做法既不符合商業銀行建立的基本宗旨,也不符合銀行的經營需要。實際上,窮人也未必會因此受益。
制度約束比行政命令有效
新聞週刊:這樣以來,伴隨《通知》下發的似乎是執行難的老問題?
陳學軍:此次《通知》明確要求,商業銀行對房地產開發企業申請的貸款,只能通過房地產開發貸款科目發放,但在實際操作過程中,對房地產企業的流動資金貸款和開發貸款界限非常模糊,難以區分。另外,銀行在查詢貸款申請人購買的是不是第二套住房時也存有困難,況且,住房信貸市場競爭激烈,銀行一般也不會把客戶拒之門外。另外就是對「高檔住房」的定義說法不一。目前國內並沒有「高檔住房」的統一定義,因而貸款是否用高利率就有很大的政策空間。
新聞週刊:地產業如果不用政策「洗牌」,有什麼別的辦法?
陳學軍:實際上,《通知》切斷了房地產市場資金的來源和渠道,而中國又沒有資本市場直接融資的渠道。從開發企業的資本融資看,用股權進行融資的情況極差,近3萬多家開發企業中用公開發行股票融資的企業約為130多家,僅佔0.4%;絕大多數企業為有限責任的註冊資本股權融資,使股權融資的手段未能充分發揮作用。
從開發企業的債權融資情況看,由於沒有企業債券的發行,沒有不動產基金和不動產信託基金的支持,沒有抵押信貸的證券化,使企業債權的融資都集中於銀行,銀行成為惟一的債權融資出口。
這樣,在沒有新的融資渠道的之時,一刀切的政策是不可取的,這要求今後的政策制定應該有系統配套的政策和可操作的細則,否則,就會流於形式,甚至偏離目標。
我們相信,通過內在的制度約束要比單純的行政命令更有效,只有通過這種約束,銀行和房地產商才能真正的變成一個獨立有責任感的經營者。
中國《新聞週刊》
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