從上海房價的瘋長看上海政府的不作為

土地作為一個不可再生資源，在世紀初的中國再次進入了利益集團炒做的視野。依舊如同股票一樣，抬高價格，然後散戶跟進，但畢竟土地是有限的，尤其市中心周邊配套完善的地段更是洛陽紙貴，在一片地產商的吼叫聲中，房子價格扶搖直上。然而上海政府在其中卻扮演了一種騎虎難下，極其尷尬的角色。讓我們回到那並不遙遠的2003年來重溫上海政府在這個左右徘徊的歷程吧。

　　早在2003年福布斯全球總裁會議以一場上海市市長韓正同福布斯集團總裁史蒂夫•福布斯的精彩對話拉開帷幕。在對話中，韓正市長向與會嘉賓表示：「投資上海房產絕對是高回報。」在那次採訪中，有記者曾就「上海房地產市場是否過熱」詢問福布斯，當時福布斯並沒有正面回答。昨晚，福布斯將這個自己同樣感興趣的問題交給了韓正市長。韓正用一種歡迎的姿態來回答福布斯：在座各位聽我一句勸告，如果你們在上海沒有房產，可以到這裡來投資，投資房產絕對是高回報。何僅僅過了兩個半月，曾經躊躇滿志信心飽滿的韓正市長就改變了腔調。 2003年11月17日出版的《經濟觀察報》在顯著位置刊登了一篇文章，題目是《江浙地產炒家撤離大上海》。這篇文章的主旨是唱衰上海樓市的。文章簡要分析了曾經在上海樓市中興風作浪的江浙炒家的普遍的現實心態：上海樓價已經高處不勝寒，成功套現才是萬全之策。文章透露：據業內人士估計，通過套現已經從上海撤離的江浙民間資金至少在100億元以上。但這還僅僅只是個開始。上海樓市隨著精明的江浙炒家的撤退，投資風險凸現！上海樓市的拐點可能出現。由於《經濟觀察報》在全國極具影響力，此文一出，立刻引起軒然大波。隨後《中國證券報》，《中華工商時報》也刊發了類似結論的文章。一時間，關於上海樓市走向的大討論更加如火如荼！上海樓市頃刻之間風雨飄搖。巨大的衝擊波，使得上海市政府不得不出面表態。上海市政府發言人2003年11月19日的新聞發布會上針對媒體和專家對上海樓市的質疑，指出：江浙炒家從上海樓市撤退的傳聞，尚沒有得到有關部門的證實；上海房地產市場是健康的。直到這個時候，上海市官方依然堅持以前的觀點，即上海樓市總體發展是好的，沒有大的泡沫。上海樓市前景光明。為了支持這個觀點，上海有影響的《外灘畫報》11月27日發表了《溫州千億元熱錢撤離上海樓市？》的報導。該報記者親自到溫州跑了一趟，採訪了一些人，通過溫州人的嘴說出了他們的結論，上海樓市還沒有到瘋狂期，還有的一炒；撤資一說是偏激。此外滬上一些專家學者也紛紛發言，支持政府的觀點。這時，媒體和政府堅定地守衛在上海樓市繁榮說的陣地上。關於上海樓市走向的爭論，一方是國內的著名媒體和民間的聲音，一方是上海方面的統一口徑，可以說水火不容，進入了白刃戰的階段。上海陣營的分裂出現在11月29日的《文匯報》上，標題就極具爆炸性：專家預測：樓市拐點可能於明年上半年出現！文章開頭便說：面對上海樓市房價的高速增長，季寶紅在復旦發表演講時預測：04上半年上海樓市可能出現「拐點」。季寶紅的觀點：世界樓市下跌，上海樓市作為全球房地產業的組成部分，可能受到全球房地產業衰退的波及，應當引起投資者的重視；目前，上海房地產業已經成為僅次於金融保險、商貿流通和信息產業的第四大產業。經過近幾年的迅猛發展，上海市場已經趨於飽和。根據市統計局抽樣調查，上海的投資性購房比例已經達到 16％（以套為單位）。單價7000元以上的房屋，投資性購房比例已佔39％。從海外經驗看，一般認為，當投資性購房比例超過20％時，房市會孕育一定的風險；根據一系列上海房地產發展的數據，季寶紅分析，隨著供應量的放大，上海樓價很難維持高價。文匯報的這個文章具有指標意義。它標誌著上海方面已經開始正視檢討上海房地產的現狀。儘管不是那麼心甘情願，不是那麼徹頭徹尾。果然，文匯報的文章出來以後，陸續又有一些上海報刊，對上海高價房市提出了質疑。對上海媒體來說一個禁區終於突破了！

　　外圍的消息也對高漲的上海樓市產生衝擊。杭州政府決定2004年1月1日起對二手房買賣所得徵收百分之二十的稅收。很多人相信，類似的政策遲早也將在上海實行。這無疑撼動了在上海投資樓市的投資客的信心，加速他們套現離場。還需要特別關注的是上海民間的聲音。網際網路上無論是什麼網站，凡是關於上海房產的新聞都有大量網友的評論。其中也不乏小道消息。有一點是顯而易見的，那就是網友對上海房價的不斷攀升已經到了憤怒的程度！他們懷疑上海市政府、地產商還有媒體和專家合起伙來發布虛假信息，欺騙廣大消費者。他們強烈要求市政府出臺措施制止上海樓市的過度投機行為，讓上海的普通百姓能夠買得起房子。

　　老百姓的憤怒的聲音引起了上海當局的關注。於是上海政府開始把房價問題由背後遮遮掩掩搬到了臺前。上海開始加大力度開發中低價位的所謂的經濟房。但是核心問題依然得不到真正的解答。上海樓市究竟有沒有大的泡沫。近三年上海房地產為上海GDP保持在兩位數上做出了巨大的貢獻。樓市的繁榮向上，從某種程度上維繫著上海的繁榮向上。樓市下跌必然打擊投資者對上海的信心。這是一個牽一髮而動全身的問題。影響到上海全局的利益。沒有哪個領導人願意看到樓市的坍塌。上海樓市倒了，影響的不僅是大局和中國改革開放的整體形象，而且還關乎領導人的政績和仕途。於是關於泡沫與否成了學者的口水仗的核心內容，站在普通百姓一邊的有易憲容，尹中立，還有那個被人罵為有狼子野心的謝國鐘。為房產商搖棋吶喊的卻多的難以計數，陳淮，還有那個就連開發商都認為瘋狂的後來被認為是天才的王建，就連與吳敬連對決中失算的厲以寧也不甘寂寞的衝了出來。潘多拉的盒子被踢倒了，大眾卻迷惑了，畢竟那一個個光閃照人的專家的頭銜讓人無所侍從。

　　在房價高漲的時候，國內的經濟出現了大面積的過熱。國務院先後發出多道金牌進行宏觀調控，就在調控開始的前夕，上海政府公開表態：上海不存在經濟過熱的現象，企圖在一場關係全國經濟大局的考試中提前交卷。鐵本事件，國務院為保證調控順利實施，痛下殺手。《人民日報》發表特約評論員文章，嚴厲的指出：必須確保中央的政令暢通。於是上海的樓市出現了少有的沉寂。大家都在猜測，房價是向左還是向右？也許以前預測的拐點真的要出現了。

　　「我的壓力很大。」 這是2004年上海兩會期間上海市房屋土地資源管理局局長蔡育天的感嘆。上海市政府卻給了他一個永遠無法完成的任務：保證上海房價不跌，上漲幅度在12% 之內。也正是在這個前提指引下，那個大家期盼的拐點沒有出現。宏觀調控的主要手段是嚴格控制土地，於是在上海半年內都沒有批租出一塊開發用地，開發商831大限後，才從戰戰兢兢的狀態中緩過神來。上海房產市場由日成交400套重新回到了1000套的水平上。上海市政府發言人焦楊在多次政府新聞發布會上表示：上海房產市場沒有泡漠，空置率一直在下降，距離國際16%的境界限越來越遠，已在11%以下。

　　於是那些狡猾的溫州人捲土從來，美圓的不斷貶值也讓那些金融大鱷聞到了上海房產市場中鮮血的味道。於是徐家匯的高檔房被一掃而空，蘇州河兩岸重新又回到了溫州人的懷抱。而大家期盼的那個拐點也出現了，而這次不是向下，卻是向上。於是那些僅僅由四面冷冰冰的不保暖不隔熱的牆壁所包圍的空間的所有權在富人手裡傳來傳去開始了瘋狂之旅。

　　此時上海政府為規範市場行為所訂立的期房限轉政策在巨大的利益誘惑面前也形同虛設了。世貿濱江花園，項目備案房源共499套，撤銷合同次數1261套，合同撤銷率 253％；凱欣豪園1，項目備案房源286套，撤銷合同次數670套，合同撤銷率234％；虹口欣逸家園，項目備案房源294套，撤銷合同次數562套，合同撤銷率191％。這就是上海房屋銷售的前三甲！其撤消次數也就是對於上海政府房產綏靖政策蹂躪的次數

　　又到了歲末年初的時候，房地局在新聞發布會上為了保全顏面，指出，由於重大工程配套的開工建設，使整體房價漲幅趨緩。。。。。。又舉出了一些就連那些學者都質疑的數據。讓人感嘆現在必須要學好數學，否則會在漲幅，變化量，趨勢。。。。等等一些數學名詞中搞的沒了方向。如何在兩會上給代表一個答覆？韓正如是說：新的一年裡，上海將繼續加強房地產市場調控，保持其平穩健康發展。堅持「以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主」的調控原則，加大配套商品房建設力度，擴大普通商品住房供應量。他提出了，「滿足消費、規範投資，抑制投機」的十二字對策，並承諾未來上海市政府將探索面向低收入家庭的住房租賃新機制，並繼續推行「廉租住房」制度。為此新任房地局長龐元也給自己確定了一個永遠都能完成的任務：上海房價上漲不超過可支配收入增長的幅度。目標是模糊的，舉措也就是糊塗的：（1）土地招標採用猜測方式，房產公司在一個區間內的最高價中標；（2）在去年開工350萬平重大工程配套房基礎上，今年開工900萬平。。。。。由此可以看出上海政府決策者急切，卻又徘徊不定的心態。猜標方式只控制了房產開發的上游卻沒有在下游流通環節紮緊口袋，甚至會導致國有資產的流失；重大工程配套大面積開工，而普通市民卻無法享受，而所採用的運作方式本應同國外一樣採用政府主導，卻又交給了市場，採用招標方式，這讓人不能不去猜測這也是一個以退為進的交易。

　　市場是最好的證明，據筆者調查，春節過後，房子普遍在原來單價的基礎上內環邊漲了2000-3000塊，在外環以內以很難見到8000元以下的房子。從上海熱線二手房掛牌就可以一看端倪。原來瘋傳的「內環3萬，中環2萬，外環1萬」看來不是孔穴來風，而且還可能提前實現。就在這關鍵時刻，上海市政府還對將徵收房產交易稅予以否認，任何明眼人一看即知。

　　很顯然，對於房產市場的炒做行為是下大力氣干預，還是靠市場自身來調節，對於這一問題的把握上，政府一直處於「徘徊」的階段。而處於這樣一種環境下的上海樓市，其發展在一定程度上是脫開了市場和調控的雙重壓力，才呈現出一種瘋狂上漲的態勢。

　　在03年以前，精明的上海人還在考慮以租養房；發展到了租給外國人，而如今閉口不談租金回報了，大家相信的只有信心指數。在年初時，據調查89%的人認為房產05年會漲價，於是開發商大喊這實際是大漲還是緩漲的問題。於是有人開始肆無忌憚的自稱為富人，於是有人公開表示要把窮人從市區中心趕出去，於是也就有了徐家匯放火燒屋的殘局，於是。。。。。。

　　如果說地方政府是為房價上漲保駕護航的話，那銀行就起到了一個發動機的作用，也正是銀行讓政府在很多舉措上左右為難，由於國有企業改革過程中讓銀行負債纍纍，而一旦發現房貸作為優質資產後，銀行就以加息會增加放款壓力，會引起通貨緊縮，壓制內需為理由要挾起了政府。於是在百姓在地方政府，銀行，開發商支起的大網中迷失了方向，困在了網中央，然而這時候百姓寄予最大期望的建設部和國土部也開始打起了不付責任的口水仗，甚至還指出05年將繼續漲價。於是絕望的情緒開始滋生瀰漫。上海曾經是冒險家的樂園，而如今那刺激的輪盤賭又吸引了無數的鯊魚。上海房產成了睹徒的狂歡，資本的盛宴，而普通的百姓卻無法倖免，無法成為一個不關自己的看客。「達非兼濟天下，窮難獨善其身」。上海就在這把酒交歡中墮落了。而作為莊家的上海政府你失去的確實普通民眾的對你最後的一點幻想。

　　05年，我們是否還有希望？於是有人接竿而起，集資建房，對暴利說不。但主流媒體很顯然把他們都定義為了幼稚的烏托邦，政府在一邊作壁上觀。很顯然按照流程，還有貸款，買地，還有那橫亙在集資者面前的200多個公章，還有。。。。家園夢想就如同在半封建半殖民地社會安心發展實業一樣也只能是一個永遠無法實現的夢想！

　　夜晚華燈初上，從盧埔大橋向北看去，幾個霓虹燈大字分外顯眼：城市讓生活更美好。也許就是這幾個字讓我們走向了一條漸行漸窄的羊腸小路，會不會在前面豁然開朗，出現了世外桃源？然而這擊鼓串花的遊戲讓大家互相之間都成了對方搏弈的對象，那個「誠信友愛」的和諧社會如何來實現？在烏托邦的夢想破滅之後，會不會有的人會採取極端的手段來實現內心的平衡？

　　 耳邊似乎想起了家鄉那熟悉的山歌，那聲音是那麼的純美，那麼的恬靜，遠離了世俗的喧囂，叵測的人心，利益的爭鬥，那裡才是我的家園。
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