上海樓價下跌的背後 北京樓價是否會隨上海下跌?

國際先驅導報上海特約記者非語報導 上海樓價8年飛漲，不是沒有遇到過宏觀調控之手。但是，漲勢依舊。

下有對策

事實上，正如一年前一樣，今年5月前，政府一連串限制政策出臺後，下面很快就有了對策。在3月份的第一輪調控後，上海房市隨即開始流行一種「墊資」服務：因為銀行和稅務部門要求還清銀行貸款才能轉手，中介公司和急於炒房的下家就聯手替上家還清貸款，然後繼續這一金錢遊戲。

這一景象與一年前上海市出臺的期房限轉政策時相當類似。當時為了打壓期房炒作，政府出臺文件規定，自2004年4月26日起，預購人購買的預售商品住房只能在取得房地產權證後才能轉讓。然而文件出臺後並沒能真正限制住期房轉讓，炒房族們迅速發明出新的操作模式，比如，上家為了盡快讓房子出手，與下傢俬下簽訂協議，由下家幫其還貸款，待取得房產證後，再直接去房管局辦理相關手續。

這種歷史的一再重演，給了許多上海的房地產商以堅定的信心。順馳集團華東分部總經理助理李穎對記者說：「目前這些政策的確對市場造成壓力，不過在上海地產界混了這麼多年，無論開發商、中介還是投資者，脂肪都厚得很。 2001、2002年地產利潤非常高，2003年市場翻了一番，即便遇到2004年上半年的宏觀調控，但是一過9月，尤其到年底，房價更是瘋漲。」

許多在上海混的地產商最近經常舉出以前的各種例子來鼓勵自己。

僥倖心理？

但是，有人並不看好這種論調。

「在宏觀調控政策下，首當其衝的就是頂級樓盤市場。不論是降價銷售還是捂盤惜售，都是開發商對於政策的反應。從分析來看，降價銷售是順應了政府調控市場的政策趨勢，而依然在捂盤惜售的開發商顯然還存在僥倖心理，他們認為目前的銷售形勢還不夠明朗，依然採取『觀望』的態度。但是這種『捂盤』的態勢不會持續太久。」一位房地產註冊評估師對記者表示。

一位業內專家對記者說，土地價格可以看出從業者對於樓市的信心，所以只要土地的價格能拍出高價，那麼樓價下滑短期內應該不會出現。

許多地產從業者都注意到，4月25日那天，上海1號土地公告的兩塊土地還分別以14.6億和7.1億的價格成交。另一塊浦東新區濰坊新村街道地塊更吸引了地產屆巨頭和黃和新鴻基前來投標，起始價就達到22億。

然而，從4月26日開始，土地這顆安眠藥就讓所有人失望了。濰坊新村地塊的競標被意外宣布終止，隨之而來的是七部委下達的《意見》，和一系列新的調控政策。

「原本還尚存懸念的走向，現在已經告一段落。」一位業內人士認為，這兩個事件的連續發生，已經很明顯地彰示了較量的結果。「短期內，上海樓市大勢已去。」

樓市和匯市

在一些有遠見的專家看來，樓市興衰的背後，是人民幣能否正常進行匯率改革。

有關專家解釋說，表面看來，房地產調控政策與人民幣匯率改革之間似乎相關性不大。但是，近一年來流入境內的短期投機資金，也就是通常所說的「熱錢」，隨著人民幣升值預期的強化日益成為緊密聯接這二者的「隱形」紐帶。境外資金投資於境內房地產的原因就在於期望通過所持有的房地產價格上漲以及人民幣升值的「雙保險」來達到高額的投資回報。

摩根士丹利亞洲首席經濟學家謝國忠介紹說，去年上海樓市銷售總額約為2000億元人民幣，其中一半左右來自境外，約合120億美元。而據國家發改委的初步統計，2004年進入中國境內的熱錢應不少於1000億美元，達外匯儲備的近1/6。謝國忠表示，雖然看起來投資房地產的熱錢比重並不大，但是對房地產業過熱問題的解決仍將對匯率改革有一定的幫助。

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