美國樓市繁榮終結 中國經濟自行「冷卻」
作者:納里曼.貝拉維許(Nariman Behr
發表:2006-09-22 02:42
對美國經濟而言,直到2008年,樓市都將是一個拖累,儘管不會導致重大的衰退。而美國及全球經濟的減緩,將使中國過熱的經濟自行「冷卻」
相當長時間以來,我們都預測美國樓市將經歷一次急劇的下跌,這也領一時風氣之先。
但是,近來的數據似乎表明,樓市的低迷程度甚至會超過預期。樓市會否崩盤?或至少,衰退期將延長?現在,人們對此更為憂慮了。
我們認為,儘管樓市的一些指標呈現自由落體狀態,但離20世紀七八十年代的那種樓市衰退還是相當遙遠的。不過,至少在未來兩年內,樓市都會是經濟增長的一個主要拖累。
將最近的樓市擴張與從前的擴張區別開來的,是經通貨膨脹調整後的真實房價。這一指標自1997年以來上升了約80%,被一些人稱為「美國有史以來最大的泡沫」。而在從前,名義房價的增長雖然可觀,但通脹率更高,真實房價往往只上升10%-20%。
在以往的樓市週期中,都是美聯儲對通脹上升作出反應,採取緊縮政策,從而使樓市下降。同時,長期利率(包括抵押貸款利率)也顯著上升。但現在,聯儲已經把短期利率提高了四個百分點,抵押貸款利率卻仍然只比去年高一個百分點,且與數年前房價大漲時期相當。
公平地說,本世紀之初美國樓市大繁榮的終結,應該歸咎於高房價本身。根據我們的分析,在超過70個城市(多數位於加利福利亞、佛羅里達和東北部地區)中,房價至少比基本面(如人口和收入增長)所顯示的水平高出30%。在許多估值過高的市場上,大量潛在的房屋購買者被迫離開,導致待售房屋存量不斷累積。比起一年前,目前的新開工房屋量、新房出售量與二手房出售量的下降幅度都相當大,分別為13%、22%和11%。房屋建築商信心也降到了15年來的低點。
不過,房價調整迄今還是相當溫和的。根據有關數據,二季度房價上升了1.2%(折合年率為4.7%),這是1999年以來的最低增幅。房價已經越過了最高點,一些地方還略為下降。在估值過高的背景下,價格將會繼續下降,幅度甚至會非常之大。
但由於多方面原因,發生一場真正的崩盤——如同1975年、1982年和1991年那樣,年新開工房屋數低於120萬個單位——的概率是非常低的。
首先,樓市以外的其他大多數宏觀經濟指標仍然相當可觀。失業率低,家庭收入正在增加,經濟中的其他部門也在增長(特別是資本支出與出口)——這些因素將很可能阻止由樓市引發的衰退。
第二,相對於歷史水平,目前的利率仍然較低。不管是長期還是短期利率,名義還是真實利率,這一點都是成立的。尤其是較低的抵押貸款利率,這可以保證樓市狀況不會過差。我們預測,未來18個月內,抵押貸款利率將保持在目前的水平。
第三,與20世紀80年代末和90年代初的情況不同,目前銀行部門狀況良好。過去15年間,各種二級市場迅速成長,這有助於分散抵押貸款遭到拖欠的風險,從而降低了金融危機再次發生的可能。
第四,包括南部和中西部在內,美國的許多地區都幾乎沒有出現任何估值過高的跡象。因此,此次擴張並不是全國性的,而是地域性的。隨著沿海地區房價下降,中部地區的房價將溫和上升。
最後,英國和澳大利亞的經歷也可以使美國獲得一些安慰,他們的樓市已經軟著陸。儘管這三個國家情況不同,但英國和澳大利亞的樓市一度比美國的更為繁榮。
不幸的是,要讓真實房價回歸某個基於經濟基本面的「公平價格」,以下三者中必然有一個要發生:其一,房屋價格大幅下降;其二,通貨膨脹上升;其三,在一段較長的時間裏,房價的上升幅度遠低於通脹幅度。最後一種情況是最可能的。事實上,這正是上一次樓市衰退之後的景象。
對於整個美國經濟而言,直到2008年,樓市都將是一個拖累,儘管不會導致重大的衰退。比如,明年新開工房屋數量將下降到160萬個單位;在2010年前,這一指標都不會比170萬高出很多。而在樓市處於高峰期的2005年,新開工房屋數超過了200萬個單位。
樓市衰退期的延長,將使消費支出增長減緩(從每年約3.5%變為2.5%)。但同時,商業投資和出口的強勁增長又會抵消消費減緩的效應。所有這些,意味著在未來一年半,美國經濟將會以2%-2.5%的速度增長,低於其3%-3.25%的趨勢值。
美國經濟減速,將會使全球經濟增長率從今年的3.9%降到明年的約3.1%;對中國來說,則是從今年的10.6%到明年的9%。因此,即便不採取更多的貨幣緊縮政策或人民幣升值,中國過熱的經濟也將自行「冷卻」。
【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海,小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員:每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用,成為《看中國》網站的榮譽會員,就可以助力我們突破審查與封鎖,向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊, 在危難時刻向他們發出預警,救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。
相當長時間以來,我們都預測美國樓市將經歷一次急劇的下跌,這也領一時風氣之先。
但是,近來的數據似乎表明,樓市的低迷程度甚至會超過預期。樓市會否崩盤?或至少,衰退期將延長?現在,人們對此更為憂慮了。
我們認為,儘管樓市的一些指標呈現自由落體狀態,但離20世紀七八十年代的那種樓市衰退還是相當遙遠的。不過,至少在未來兩年內,樓市都會是經濟增長的一個主要拖累。
將最近的樓市擴張與從前的擴張區別開來的,是經通貨膨脹調整後的真實房價。這一指標自1997年以來上升了約80%,被一些人稱為「美國有史以來最大的泡沫」。而在從前,名義房價的增長雖然可觀,但通脹率更高,真實房價往往只上升10%-20%。
在以往的樓市週期中,都是美聯儲對通脹上升作出反應,採取緊縮政策,從而使樓市下降。同時,長期利率(包括抵押貸款利率)也顯著上升。但現在,聯儲已經把短期利率提高了四個百分點,抵押貸款利率卻仍然只比去年高一個百分點,且與數年前房價大漲時期相當。
公平地說,本世紀之初美國樓市大繁榮的終結,應該歸咎於高房價本身。根據我們的分析,在超過70個城市(多數位於加利福利亞、佛羅里達和東北部地區)中,房價至少比基本面(如人口和收入增長)所顯示的水平高出30%。在許多估值過高的市場上,大量潛在的房屋購買者被迫離開,導致待售房屋存量不斷累積。比起一年前,目前的新開工房屋量、新房出售量與二手房出售量的下降幅度都相當大,分別為13%、22%和11%。房屋建築商信心也降到了15年來的低點。
不過,房價調整迄今還是相當溫和的。根據有關數據,二季度房價上升了1.2%(折合年率為4.7%),這是1999年以來的最低增幅。房價已經越過了最高點,一些地方還略為下降。在估值過高的背景下,價格將會繼續下降,幅度甚至會非常之大。
但由於多方面原因,發生一場真正的崩盤——如同1975年、1982年和1991年那樣,年新開工房屋數低於120萬個單位——的概率是非常低的。
首先,樓市以外的其他大多數宏觀經濟指標仍然相當可觀。失業率低,家庭收入正在增加,經濟中的其他部門也在增長(特別是資本支出與出口)——這些因素將很可能阻止由樓市引發的衰退。
第二,相對於歷史水平,目前的利率仍然較低。不管是長期還是短期利率,名義還是真實利率,這一點都是成立的。尤其是較低的抵押貸款利率,這可以保證樓市狀況不會過差。我們預測,未來18個月內,抵押貸款利率將保持在目前的水平。
第三,與20世紀80年代末和90年代初的情況不同,目前銀行部門狀況良好。過去15年間,各種二級市場迅速成長,這有助於分散抵押貸款遭到拖欠的風險,從而降低了金融危機再次發生的可能。
第四,包括南部和中西部在內,美國的許多地區都幾乎沒有出現任何估值過高的跡象。因此,此次擴張並不是全國性的,而是地域性的。隨著沿海地區房價下降,中部地區的房價將溫和上升。
最後,英國和澳大利亞的經歷也可以使美國獲得一些安慰,他們的樓市已經軟著陸。儘管這三個國家情況不同,但英國和澳大利亞的樓市一度比美國的更為繁榮。
不幸的是,要讓真實房價回歸某個基於經濟基本面的「公平價格」,以下三者中必然有一個要發生:其一,房屋價格大幅下降;其二,通貨膨脹上升;其三,在一段較長的時間裏,房價的上升幅度遠低於通脹幅度。最後一種情況是最可能的。事實上,這正是上一次樓市衰退之後的景象。
對於整個美國經濟而言,直到2008年,樓市都將是一個拖累,儘管不會導致重大的衰退。比如,明年新開工房屋數量將下降到160萬個單位;在2010年前,這一指標都不會比170萬高出很多。而在樓市處於高峰期的2005年,新開工房屋數超過了200萬個單位。
樓市衰退期的延長,將使消費支出增長減緩(從每年約3.5%變為2.5%)。但同時,商業投資和出口的強勁增長又會抵消消費減緩的效應。所有這些,意味著在未來一年半,美國經濟將會以2%-2.5%的速度增長,低於其3%-3.25%的趨勢值。
美國經濟減速,將會使全球經濟增長率從今年的3.9%降到明年的約3.1%;對中國來說,則是從今年的10.6%到明年的9%。因此,即便不採取更多的貨幣緊縮政策或人民幣升值,中國過熱的經濟也將自行「冷卻」。
来源:《財經》雜誌
短网址: 版權所有,任何形式轉載需本站授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。
【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海,小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員:每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用,成為《看中國》網站的榮譽會員,就可以助力我們突破審查與封鎖,向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊, 在危難時刻向他們發出預警,救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。
看完這篇文章您覺得
評論
- 健康瘦身有秘方 大明星的窈窕減肥法(組圖)
- 「日本的釋迦摩尼」聖德太子奠定日本文化(組圖)
- 揭秘中共重大戰略布局!六十年前歷史重演(圖)
- 戰爭一損俱損多煩憂 歐美印太頻現燃眉之急(組圖)
- 著名音樂家在六四事件中失去兒子(組圖)
- 忽必烈的「諸葛亮」元初蓋世奇才劉秉忠(組圖)
今日重點文章
更多重點文章
72小時熱門排行
- 陳良宇提請辭 下屆陞官夢碎
- 上海幫風聲鶴唳 胡曾江三角權鬥
- 胡溫反腐總攻上海幫
- 孔東梅,你知道毛澤東是誰?
- 曾慶紅將出任下屆全國政協主席 (圖)
- 中共披露:八成高幹搞婚外情
- 毛澤東鮮為人知的幾個小故事(多圖)
- 提供場地供女兒賣淫 從中抽取費用
熱門標籤
- 中共肺炎(又称武漢肺炎)
- 病毒
- COVID-19
- 疫苗
- 台鐵
- 拜登
- 川普
- 特朗普
- 國安法
- 貿易戰
- 習近平
- 華為
- 三峽大壩
- 新疆棉
- 長江
- 洪水
- 袁弓夷
- 港版國安法
- 漢光演習
- 國民黨
- 退黨
- 弗洛伊德
- BLM
- 中共
- 閻麗夢
- 金正恩
- 王岐山
- 賴清德
- 孟晚舟
- 關稅
- 邊境牆
- 彭斯
- 美國
- 貿易談判
- 劉鶴
- 王滬寧
- 江澤民
- 崔永元
- 中南海
- 內幕
- 中共
- 反送中
- 貪官
- 情婦
- 腐敗
- 反腐
- 打虎
- 官場
- 看中國
- 一國兩制
- 法廣
- 社交媒體
- 往事微痕
- 出賣國土
- FB
- 六四
- 朝鮮
- 加拿大
- 脫歐
- 央行
- 債務
- 槓桿
- 美元
- 貨幣
- 人民幣
- 歐元
- 日元
- 港幣
- 房地產
- 樓市
- 財政
- 財富
- 中產
- 海參崴
- 台灣
- 蔡英文
- 北京
- 劉強東
- 大媽
- 房價
- 疫苗
- 非洲豬瘟
- 大陸
- P2P
- 霧霾
- 基因編輯
- 防火牆
- 維權
- 709律師
- 上訪
- 法輪功
- 網絡審查
- 活摘器官
- 江東六十四屯
- 唐努烏梁海
- 長白山
- 白龍尾島
- 江心坡
- SARS
- 新疆勞改營
- 言論自由
- 女主播
- 央視
- 華人
- 移民
- 華人
- 留學
- 海關
- 遣返
- 簽證
- 回國
- 入籍
- 綠卡
- 民生
- 海外
- 加拿大
- 澳洲
- 民國
- 桂軍
- 抗戰
- 孫中山
- 蔣介石
- 宋美齡
- 鄧小平
- 林彪
- 劉奇
- 中共
- 皇帝
- 諸葛亮
- 易經
- 幽默人生
- 智慧
- 感悟
- 手機
- 預言
- 奇聞
- UFO
- 外星人
- 壽命
- 文革
- 養生
- 紫鳳
- 貫明
- 李道真
- 軼飛
- 李雲飛
- 雲中君
- 辛思
- 夏聞
- 時代漫談
- 滄海
- 東方縱橫
- 唐柏橋
- 王尚一
- 江楓
- 黃清
- 李唐風
- 園丁
- 今濤拍暗
- 李青城
- 秦就石
- 中經研
- 秦天靖
- 江浩
- Eagle Vision
- 李子壬
- 馬新宇
- 馬來啟
- 紫君
- 秦山
- 陳破空
- 戴東尼
- 曹長青
- 邢仁濤
- 瑜正
- 簡易
- 肖川
- 伍凡
- 顧言
- 歸瑜
- 乙欣
- 陳泱潮
- 徐沛
最新文章
- 英通靈師預測川普會重返白宮 中國將發生大事(圖)
- 大華府地區紀念諾曼第登陸80週年活動一覽
- 大華府臺灣商會2024年會貴賓雲集(組圖)
- 紅樓欲墜話紅樓:馬道婆和馬克思(組圖)
- 弗州滑冰明星莎拉·艾佛哈特的成功之路(圖)