在加拿大:造了假的貸款會害你多慘?
無收入,無信用,5%首付均能貸款。這樣的廣告反覆出現在報紙網站上,看似騙子,但是迫不得已卻有時又要去找這些"能人高手"幫忙解決問題。這些承諾是如何做到的呢?
在銀行審批貸款的時候,有一套完整的程序來對申請者的風險程度進行評估,評估的依據有三個:信用水平,首付比例,還有收入情況。三者都處於優勢水平,尤其是首付佔房價比例高,貸款審批就很寬鬆,基本上來講如果買房有35%的首付,99%都能貸到款。
但是,不是每一個人都那麼幸運,能夠攢足35%,或者說25%,甚至是20%的首期,那麼沒有錢的人是不是不能買房了呢?不是。加拿大政府組建了一個政府管理的金融機構,稱為加拿大房屋貸款公司(Canadian Mortgage and Housing Corporation,簡稱CMHC),而這個機構負責幫助沒有能力支付20%首付的購房者,能夠順利成為業主,擁有自己的物業。
如果購房者沒有足夠多的首付,那麼銀行強制要求客戶向CMHC購買一個保險,保障銀行貸款的安全。如果客戶斷供,銀行出售物業產生損失,損失將由保險公司承擔;但是同時保險公司要求客戶交一定比率的保險費,費率佔貸款額的2%左右。這個保險不同於人身保險或者人壽保險,是一個強制性的險種,而支付的保費是為了保障銀行的利益,只是這個保障合同給了借貸者機會從銀行享受高比例的低利息貸款。
為什麼銀行不肯借錢給首付少於20%的購房者呢?這就要從貸款的風險談起。銀行借錢給購房者,承擔的風險是有一定的保障的,就是抵押的物業。如果購房者沒有辦法償還欠款,那麼銀行按法律程序能夠把房屋進行出售,並從收回的資金中拿回自己的投資。那麼這個抵押的物業就成為了重中之重。如果物業不能按時出售,或者物業狀況太差,或者物業本身有種種結構問題,導致不能按原本的價值出售,那麼銀行就會出現巨大的損失。
但是如果購房者能夠提供超過20%的首付,那麼就算斷供,假設房屋沒有遭到嚴重破壞,銀行將房子出售也能收回自己初期的投資。於是首付多少就成為了批准貸款很重要的一個因素。
對於沒有足夠多首付的客戶,這個保險其實不會讓他們陷入萬劫不復之地,真正產生麻煩的,是每個月的供款。舉個例子,購買一間30萬的一室一廳condo,如果借75%,就是22.5萬,如果貸款利息是4%,分35年還清,每個月供款為992塊,加上condo fee,電費和地稅,大概一個月的支出是1550塊。對於一個單身,或者小家庭,總收入在6萬,這個負擔其實可以接受。但是如果購買同樣一間condo,只付5%的首付,那麼貸款額加上保險費總共是29萬3千7百,同樣4%的利率,35年還清,每個月的貸款供款額是1295,增加了300塊。對於一個6萬年薪的家庭,其實稅後的每個月收入只有大概3600,刨去各種支出,要額外固定多300塊支出對於現金流可能是一個問題。
而對於銀行批復貸款來講,銀行採用5.4%的利率來計算借款者的支付能力(只是計算,不是實際支付),那麼借22.5萬的月供是1185,加上地稅250塊,管理費250塊(銀行用一半來計算,就是125塊),每個月固定支出就是1560,每一年的支出就是18720。銀行規定貸款者最多只能用收入的32%來支付房屋開銷,那麼貸款者需要不少於58500的稅前年收入來滿足銀行的要求。
試想這位客人只能提供5%的首付,每個月用5.4%計算的供款額是1558塊,那麼每個月的支出變成1933塊,每一年就是23200,至少需要稅前年收入72500來滿足銀行的要求。
總收入需要到達72500,那麼對於真的只有60000塊收入的家庭來講就成了噩夢。那麼貸款的時候滿足不了條件怎麼辦呢?貸款經紀就能發揮作用了。或者用一些文件,或者找一些朋友,這些各式各樣的造假矇混過關的方法夕子在工作中見得比較多了。
矇混過不了關的結果,就是銀行拒絕貸款,那麼買了房子到截止日期時不能交足全款,就只有毀約,而對賣家,對經紀人造成的各種損失都需要買家承擔。那麼如果僥倖過了關呢?過關以後,每個月房子的將近2000塊就成了雷打不動的負擔了。如果家庭收入富余,那麼不會有大問題,但是如果收入是緊張的,那麼在花光預算內的錢之後,任何的意外發生都會拖垮家庭的財政支柱。
銀行設定貸款的要求,是有其合理性的,如果貸款有麻煩,那麼自己需要真正冷靜地想清楚風險收益,要做好最壞打算。如果家裡有足夠多的流動資產,就動用一部分來作為首付,使每個月的負擔在自己的承受範圍內,如果既無資產,也無收入,但是要打破頭賭氣硬要買下那間房子,作假貸款是風險之一,負債太多最終破產才是真正害了自己。解決方案?沒有能力買房,或者手頭太緊,就稍微等一等吧。
来源:多倫多信息港
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