房子不好卖 中介却更赚钱了?(图)
【看中国2024年3月22日讯】2023年,房地产市场没有出现想象中的复苏,小阳春如期出现又很快消失,市场一跌再跌。受新房市场持续疲软影响,房企资金难以回笼,一个接一个出险,昔日的宇宙房企、千亿房企也难逃违约的窘境。
二手房这边,中介降费的消息传了千遍最终成真,换房的“刚改”成了第一波二手房降价的助推者和受害者。此后各地房价一降再降,人人都对坏日子有了预期。
也就是在这样的情况下,贝壳却交出了一份令人惊讶的成绩单:营收、净利润双增!
贝壳为什么能走出与楼市相反的曲线?又为什么敢在现在的大环境下跻身房地产开发?寒气为什么没有传导到贝壳这一端?在楼市两级分化、浓厚的不确定性情绪里,贝壳的确定性从何而来,充满了疑问。
1、寒气没传导给贝壳?
过去的2023年,房地产市场处在下行周期中,各种悲观情绪笼罩,房地产链条上的各方轮番遭遇冲击。值得关注的是,贝壳却交出了一份超预期的财报。财报数据显示,2023年贝壳实现营收777.77亿元,同比增长28.2%;实现净利润58.83亿元,竟然同比增长524.45%。
首先值得说明的是,如此迅猛的净利润增长,是在2021和2022年的暴跌后产生的。2021年和2022年,贝壳净利润下跌幅度分别为118.87%和164.45%,亏损5.24和13.86亿元。2023年,其实是贝壳上市以来,实现净利润为正的第二个报告期。
营收方面,2022年,贝壳实现606.69亿元营收,同比降低24.87%,是自2018年财务数据对外公布以来首次营收下跌。2023年不足800亿元的营收,实际并未超过2021年。
无论如何,在万科这样以稳健著称的房企都极受质疑的市场环境下,贝壳能够逆势增长实属不易。
中国国家统计局公布的数据显示,2023年,商品房销售面积同比下降8.5%,其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额比上一年同期下降6.5%,其中住宅销售额下降6.0%。分类来看,全国新房交易数据下滑极为明显,中指研究院数据显示,2023年,重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约6%,绝对规模为2016年以来低位。即便过去调控的限购和限售政策优化,政策环境已接近2014年最宽松阶段,但居民预期仍未能明显改善。
这种情况下,贝壳的新房数据其实好于2022年。数据显示,其新房交易业务在2023年贡献了305.76亿元,虽然不及2021年,但也优于2022年的286.50亿元。
事实上,在具体的新房销售业务中,贝壳这类销售端口被叫做渠道,一般来说不太好卖的房子才需要“上渠道”,且越不好卖的楼盘给渠道商的返点也就越高,贝壳则是价格最高的渠道商之一。从这一点上,贝壳的营收增长似乎也能够和2023年的新房销售疲软相对应。
另一点原因财报中有所阐释,贝壳方面表示,应收账款周转天数相较之前有了明显的改善,因为他们对房企采取了“预付佣”的模式:开发商预付佣的“快佣”项目占新房佣金收入比保持在53%的高位。四季度新房应收账款周转天数仅为43天,首次下降至50天以内。另一方面,贝壳合作的央国企开发商的占比不断提升:从三季度的46%提升了到四季度的53%。
贝壳的二手房业务也没有想象中差。中指研究院数据显示,2023年,15个代表城市二手住宅累计成交面积约14020万平方米,同比增长36.8%,绝对规模处2019年以来高位。贝壳财报中,二手房业务营收同样相较2022年有所增长。
虽然在绝对的买方市场中,贝壳下调了北京这样关键城市的中介费,但也有更灵活的操作。公开资料显示,2020年起,贝壳开始以厦门为试点,推行“好赞”服务,后逐渐向全国推行。“好赞服务”即对卖家加收一定的服务费,增加其房屋在平台的曝光,以此推动更快成交。
西部证券在其研报中分析,上年高基数下预计贝壳在2024年一季度收入表现承压,同比或将双位数下跌。
2、房子不好卖,更多人想装修?
新房和二手房交易之外,贝壳的财报里还有个相当亮眼的点:家装业务增长明显。
有贝壳家装业务线内部人士告诉媒体,其实贝壳的家装业务从2018年的被窝就已经开始落地,但真正翻起水花是在合并圣都之后。贝壳的家居装修作为主营业务被单列一项,也是从2022年合并圣都后开始的。2022年,家居装修业务实现50.47亿元营收,到2023年翻了一倍还多,达到了108.50亿元。
圣都是深耕东部省份的整装企业,2021年被贝壳收购后,于2022年第二季度正式并表。此前外界一直对二者的融合有所担心,圣都的模式较为传统,而贝壳几乎是用互联网的手段将家装重做了一遍。虽然业务融合的确花了一些时间,但从结果来看,似乎很是值得。
谈及贝壳的收购,现任贝壳副总裁、圣都家装创始人颜伟阳曾表示,“现在我们看到了更大的天空。”彼时,贝壳家装事业线构建的管理机制和产业数字化模型,正逐步拉齐至圣都。
上述人士说,到目前为止,被窝、圣都对于家装事业线来说只是品牌和团队的区别,其实系统是同一套。值得一提的是,2023年10月贝壳宣布收购爱空间,预计2024年上半年完成交割,目前正酝酿业务融合。
从二手房业务到新房业务,再到家装业务,贝壳似乎每一步都走得很稳,做无不成。事实上,业务线内部同样有孵化失败和转型的案例。
除了整装业务线,贝壳也有零售业务线,但不常对外提及。2021年到2022年上半年,零售线尝试过线上小程序商城和直播模式,但最终C端业务没能跑通,整体向B端转型。此前有媒体曾报道称,2022年2月开始,不少贝壳中介开始在朋友圈推介“贝壳美家商城”,推荐烤箱、集成灶、洗衣机等高端大家电,但始终声量不大。
目前,贝壳内部的零售模式或将逐渐被取代。一位接近贝壳的人士表示,“以后的作业模式可能会变成基于整装,由设计师、家居顾问等角色在系统上发起报价,然后进行签约支付。”同时还认为,2023年贝壳已经在北京试行这种模式,今年开始将逐渐推向全国。
2022年,贝壳也如大部分互联网公司一样进行过一次大裁员。数据显示,截至2021年底贝壳拥有11万员工,而到2022年末减员到9.8万,其在北京的工区也取消了两个,“自愿走的有裁员大礼包。”
最新数据显示,截至2023年末,贝壳的员工总数相较前一年有所增长,为10.2万人。平台运营、研发等人数仍有减少,但经纪人及支持人员、行政及管理人员有大幅度增长。
新业务的孵化和裁撤,都是一家公司健康生长的痕迹。到目前为止,贝壳似乎并没有在大方向上走错过路。直到最近,贝壳做出了一个至今为止最有争议的决定,向上,做房地产开发。
3、向上,做开发
天眼查信息显示,贝好家(北京)置业有限公司成立于2023年9月,穿透后股权100%属于贝壳。2024年,这家公司把首次亮相选在了北京土拍市场——从链家时期开始,北京就是他们的大本营。
回顾以往的经历,从二手房中介做起,贝壳似乎一直在延伸产业链,做新房业务、做家装。前些年,互联网企业和房企都来做房屋中介,可是怎么都做不通:互联网企业能跑数据,可是没有线下经验,门店开不起来,赚不到最大头的钱,只能当平台;房企有线下经验和客群信赖度,但只靠自己品牌的客户难以铺开去,更别说真正形成第二增长曲线。
家装业务也类似,房企不是没有家装业务,但基本都是给自家房子装修,新房卖不出去,家装业务又怎么可能形成新的增长点。贝壳刚好相反,做“ACN”模式是基于丰富的线下经验,做家装又有庞大的二手房市场作为后盾。
那么做开发,贝壳有什么?
根据贝壳此前对外展示的信息,他们想做不同于传统开发商的“C2M”模式,即从消费者倒推到开发商,以数据库为支撑,针对客户基数、户型、价格定制住宅产品,做“数据驱动型住宅开发服务平台”。如果把这一套逻辑简单理解成“传统房企用经验做的事,我们用数据和AI来做”,似乎又不合适,因为贝壳其实流露出了和传统房企、城建或代建企业合作的意愿。
回到最初的问题,“贝壳有什么?”他们有相当庞大的客户数据库,专业的整装团队和已经发展得相当完善的新房销售团队,甚至是市面上价格最高的渠道商之一。新房销售对贝壳本身的业绩贡献,也早已经超过了一半。主观上看,做开发并不是个离谱的选择。
那么客观条件呢,现在去做房地产开发真的是好时机吗?没人敢下定论。
此前财联社曾报道称,贝好家从龙湖和万科挖了不少人:贝好家事业线财务中心总经理肖铮来自万科东北区,事业线投资中心负责人严亘晖来自龙湖郑州区域,贝好家运营中心总经理杨宝刚曾供职于龙湖和合景泰富。
地产开发面临着投资运营、融资和销售等现实性的问题,对没有开发经验的贝壳是一个巨大的考验,而且市场需求瞬息万变,周边产品可能出现降价促销现象,预期的现金流和盈利能力不一定能实现。
前不久,贝壳在北京土拍市场仅是亮相,并未真正落子,一切都还是未知数。
责任编辑:宇真
短网址: 版权所有,任何形式转载需本站授权许可。 严禁建立镜像网站.
【诚征荣誉会员】溪流能够汇成大海,小善可以成就大爱。我们向全球华人诚意征集万名荣誉会员:每位荣誉会员每年只需支付一份订阅费用,成为《看中国》网站的荣誉会员,就可以助力我们突破审查与封锁,向至少10000位中国大陆同胞奉上独立真实的关键资讯,在危难时刻向他们发出预警,救他们于大瘟疫与其它社会危难之中。
看完这篇文章您觉得
- 忽必烈的“诸葛亮”元初盖世奇才刘秉忠(组图)
- 它们无形却真实存在 欧洲的“精灵”(图)
- 花莲7.2强震 世界看见不一样的台湾(组图)
- 大案信号!中共突提两大敏感人物(图)
- 【宋紫凤专栏】乱世问津何处是 心中自有桃花源(图)
- 习近平普京盼拜登连任 美中俄演绎新三国演义(图)
- 实锤!中共党魁自曝:党内出了大问题!(视频)
- 传李强发生比取消记者会更惊人的事 国务院将“不国”(图)
- 郑栅洁陪同中共党魁公开露面 表情说明什么?(图)
- 何卫东的话被官媒全删除 燕郊爆炸祸起东风17?(图)
- 两会爆出习近平震怒敲桌为这般(图)
- 中共情色档案中的薄熙来情妇有名有姓(图)
- 被毛泽东染指的8个女人 还活着的只有她(组图)
- 高岗遗孀说出高岗被毛泽东处理的内幕(图)
- 中共肺炎(又称武汉肺炎)
- 拜登
- 病毒
- COVID-19
- 疫苗
- 川普
- 特朗普
- 国安法
- 贸易战
- 习近平
- 华为
- 台铁
- 三峡大坝
- 新疆棉
- 长江
- 洪水
- 袁弓夷
- 港版国安法
- 汉光演习
- 国民党
- 退党
- 弗洛伊德
- BLM
- 中共
- 阎丽梦
- 金正恩
- 王岐山
- 赖清德
- 孟晚舟
- 关税
- 边境墙
- 彭斯
- 美国
- 贸易谈判
- 刘鹤
- 王沪宁
- 江泽民
- 崔永元
- 中南海
- 内幕
- 中共
- 反送中
- 贪官
- 情妇
- 腐败
- 反腐
- 打虎
- 官场
- 看中国
- 一国两制
- 法广
- 社交媒体
- 往事微痕
- 出卖国土
- FB
- 六四
- 朝鲜
- 加拿大
- 脱欧
- 央行
- 债务
- 杠杆
- 美元
- 货币
- 人民币
- 欧元
- 日元
- 港币
- 房地产
- 楼市
- 财政
- 财富
- 中产
- 海参崴
- 台湾
- 蔡英文
- 北京
- 刘强东
- 大妈
- 房价
- 疫苗
- 非洲猪瘟
- 大陆
- P2P
- 雾霾
- 基因编辑
- 防火墙
- 维权
- 709律师
- 上访
- 法轮功
- 网络审查
- 活摘器官
- 江东六十四屯
- 唐努乌梁海
- 长白山
- 白龙尾岛
- 江心坡
- SARS
- 新疆劳改营
- 言论自由
- 女主播
- 央视
- 华人
- 移民
- 华人
- 留学
- 海关
- 遣返
- 签证
- 回国
- 入籍
- 绿卡
- 民生
- 海外
- 加拿大
- 澳洲
- 民国
- 桂军
- 抗战
- 孙中山
- 蒋介石
- 宋美龄
- 邓小平
- 林彪
- 刘少奇
- 中共
- 皇帝
- 诸葛亮
- 易经
- 幽默人生
- 智慧
- 感悟
- 手机
- 预言
- 奇闻
- UFO
- 外星人
- 寿命
- 文革
- 养生
- 紫凤
- 贯明
- 李道真
- 轶飞
- 李云飞
- 云中君
- 辛思
- 夏闻
- 时代漫谈
- 沧海
- 东方纵横
- 唐柏桥
- 王尚一
- 江枫
- 黄清
- 李唐风
- 园丁
- 今涛拍暗
- 李青城
- 秦就石
- 中经研
- 秦天靖
- 江浩
- Eagle Vision
- 李子壬
- 马新宇
- 马来启
- 紫君
- 秦山
- 陈破空
- 戴东尼
- 曹长青
- 邢仁涛
- 瑜正
- 简易
- 肖川
- 伍凡
- 顾言
- 归瑜
- 乙欣
- 陈泱潮
- 徐沛
- 砸重金于西方媒体做大外宣 习用笔杆子“赤化”世界(图)
- 以色列控制巴勒斯坦飞地与埃及边界 今年无法结束加沙战争(图)
- 中共五常委接见警察 警察却在北京大会堂外被车撞死(图)
- 二部级高官被判死刑 中共三中全会前另有它意(图)
- 老太太回国探亲 为何无法返回加拿大了?(组图)